智能辦公樓是將計算機技術、通信技術、信息技術和建筑技術相結合，通過樓宇自控系統(tǒng)，向人們提供安全、高效、舒適、便利的建筑環(huán)境。樓宇自控系統(tǒng)能改善建筑設備的性能，通過充分發(fā)揮被控設備的運行效率，實現建筑物內能源優(yōu)化調度，降低運營成本，是建筑智能化中最具深度和潛力的節(jié)能技術。
利用樓宇自控系統(tǒng)這一中樞“大腦”，開展既有建筑的節(jié)能減排工作，是物業(yè)公司管理水平和競爭力的重要體現。本文結合機關辦公樓的物業(yè)管理經驗及節(jié)能控制案例，具體分析樓宇自控系統(tǒng)在物業(yè)管理工作中存在的問題及如何提高日常設備的管理水平，發(fā)揮其節(jié)能潛力。
樓宇自控系統(tǒng)在物業(yè)管理上面臨的問題
當前，樓宇自動化系統(tǒng)作為大樓設備運行中樞“大腦”的功能往往未充分發(fā)揮出來，樓宇自動化系統(tǒng)往往處在實現遠程設備簡單的啟、停控制及實時監(jiān)測的基本功能階段，未達到優(yōu)化樓內各設備系統(tǒng)運行狀態(tài)的效果，從而制約了節(jié)能潛力的挖掘。
對于既有智能建筑的節(jié)能而言，實現統(tǒng)一規(guī)劃，選擇合理的技術路線是實現節(jié)能目標的關鍵所在。所謂節(jié)能，大致可以分為兩個方面。一是針對樓內用戶的使用需求，實現能源供需平衡，避免能源浪費。二是通過設備或材料更新，替代舊有的高耗能設備及保溫材料。
目前，很多單位在節(jié)能工作的認識上仍存在局限性，認為節(jié)能就是進行設備更新，即更換更加節(jié)能的燈具、引入更加節(jié)能的保溫材料。誠然，通過此類方式能夠快速實現節(jié)能效果，但與添購新設備、材料所需的巨額投入相比，投資回報率較長，有的甚至在10年以上。
而通過調節(jié)建筑物內能源供需平衡，需要投入的費用相對較少，但需要在深入了解樓內各項能源需求的基礎上，通過科學的操控，提高公共區(qū)域的舒適度，為業(yè)主提供舒適的工作、生活環(huán)境，這就需要通過現有樓宇自控系統(tǒng)實現。
冷源分配不均的現象及原因分析
空調系統(tǒng)在樓宇建筑中能耗占比最大，約為40%～60%，因此對空調設備的節(jié)能控制顯得尤為重要。空調系統(tǒng)在設計時通常以按天氣最熱最冷、負荷最大時的條件計算，并且預留10%～20%設計余量。鑒于建筑物實際運行中絕大部分時間不會在滿負荷工作下，空調系統(tǒng)實際存在較大的運行裕量。
因此，通過樓宇自控系統(tǒng)對空調設備進行節(jié)能控制，可以大幅降低能源消耗，提高設備使用效率，帶來顯著的經濟效益。下面結合作者對辦公樓的節(jié)能控制實例，介紹如何通過樓宇自控系統(tǒng)運行程序，實現辦公樓整體冷源合理調配。
案例背景：某辦公樓于1997年建成，共有A、B、C、D四座單體建筑，系統(tǒng)冷源均由A座地下的一個冷凍站提供。其中，D座建筑為食堂、會議用途，地下兩層、地上三層，總建筑面積約為1萬平方米。除地上三層為會議廳外，地下二層至地上二層均為餐廳、食堂。會議廳最多可容納800人，是進行大型會議、演出的重要場所。從空調系統(tǒng)來看，會議廳處于D座建筑冷源供給的最末端。隨著氣溫逐年升高，設備日趨老化，會議廳內出現了制冷效率出現明顯不足的現象，尤其在夏季室外溫度較高時，無法及時保證將會場內的溫度控制在舒適范圍內。
為解決上述問題，主要有兩種方案可供選擇。
一種為慣常方案，即增加冷源運行設備（冷凍機、冷凍水泵等）。此方式雖然可以滿足會議廳的冷源需求，但卻容易出現因其他空調機組冷源需求供給過量，導致冷水機組總體供回水溫差低，冷源效率不佳的狀況，且大幅增加了設備的運行費用及日后維護、檢修的工作量；
另一種方案是優(yōu)化現有單泵冷源供給的分配，通過調整現有控制程序，在不投入更多運行設備的基礎上，進行節(jié)能潛力挖掘。為實現第二種方案，我們首先對D座空調系統(tǒng)進行了系統(tǒng)檢測，從水路（壓力、流量）、風路（風量）及自控系統(tǒng)（傳感器、執(zhí)行器、控制程序）三個方面進行。
從檢測結果來看，D座冷源供水流量分布不均，在單臺冷凍泵運轉情況下，3層會議廳的冷源供水流量大多被1、2層食堂截取，造成了食堂供回水溫差小、會議廳的供回水溫差大的現象，使得會議廳的溫度控制無法及時保證。
造成此問題的原因，主要有以下3個因素：
（1）空調機的控制時程安排不合理
從能源使用需求時間看，食堂、后廚、會議廳使用時間并不完全相同，且食堂用餐高峰與會議時間一般不同。因此，上述三種區(qū)域的空調機組應按冷源實際需求進行啟?？刂疲珮怯钭詣踊到y(tǒng)各空調機組的初始控制程序的啟動時間均一致，導致各區(qū)域在同一時刻內集中使用冷源，造成了冷源供給與實際需求不對應的現象。
（2）未能夠有效利用自然冷源
目前D座各空調機的新風控制均采用20%新風80%回風的混風控制方式，由于新風溫度隨室外時間變化，在夏季時溫度較低且濕度合適的時（特別是早上5點至8點時）應多采用自然冷源，而在室外溫度較高時，在滿足室內空氣指標（即二氧化碳濃度上限的條件下），可以采用閉式循環(huán)（即全回風模式）或最小新風模式，以節(jié)省冷源需求。
（3）風機頻率未能做有效即時調整
目前D座空調機組雖然配備了變頻器，但未對頻率加以動態(tài)控制。當室外溫度較低時，可以加大空調機的頻率，高效利用自然冷源。當空調系統(tǒng)供回水溫差較小，冷源利用率較低時，也可采用提高空調機頻率的方式，加大單位時間內的風量，提升熱交換總量，進而提高空調機供回水溫差，充分利用冷源。
優(yōu)化冷源供給調度的節(jié)能運行方案
針對上述問題，我們采取了優(yōu)化控制方式，以“分時、分段、分溫度”為指導原則，依據使用情況分配冷源，具體內容如下：
針對D座3層會議廳與D座其他食堂區(qū)域冷源時間需求不同的特點，我們通過樓宇自控系統(tǒng)對風機回水水閥的控制，分不同時間段滿足各自使用需求。在上午，尤其是早9：00至11:00階段，整個系統(tǒng)優(yōu)先食堂后廚的冷源需求，而在中午11:00至1:00時，優(yōu)先保證食堂餐廳內的冷源需求。在其他時段，優(yōu)先保證會議廳的供冷需求，當出現回水水溫過高，進而出現冷源不足時，可提高餐廳的設定溫度，同時聯(lián)動控制食堂空調機組的水閥開度，將冷源優(yōu)先供給會議廳需求。
同時，若會議廳上午需使用，則通過預冷方案進行控制，即在每日早5:00開啟會議廳空調機組，使室溫降為較低值。若室外溫度較低，則可全開新風閥，并將風機頻率開至最大50Hz，爭取在早7:00前提前將室內溫度控制在室內21°-22°的范圍。在7:00-8:00后，利用會議廳圍護結構的蓄冷能力，將室內溫度控制在24°-26°范圍內，并隨著室外溫度的升高，減小新風閥開度，滿足會議召開時的室內溫度控制需求。
從實踐情況來看，通過樓宇自控系統(tǒng)對空調設備的啟停時間、風機頻率、新風閥開度以及水閥開度等進行實時控制，達到了優(yōu)化冷源分配方式的效果，在未開啟其他冷凍機組及冷凍水泵的情況下，實現了冷源的優(yōu)化供給，避免了因會議廳冷源需求不足而增加冷源系統(tǒng)設備運轉數量，造成冷源的浪費。
在建筑物已經投運后，根據建筑物實際的使用功能和設備負荷，對設備系統(tǒng)的運行狀態(tài)進行精確調整，在保證室內空間舒適要求下實現節(jié)能運行，是一個綜合、系統(tǒng)的質量控制過程。物業(yè)管理人員需在充分了解建筑物內能源需求特點的同時，熟練掌握對樓宇自控系統(tǒng)及被控設備的運行原理，以辦公樓整體能源調配為目標，最大限度地調配好現有能源供給，以達到節(jié)能效果，從而實現企業(yè)效益與社會效益的共贏。
